С земельными участками часто возникает ситуация, которая на первый взгляд кажется простой.
В документах указаны одни границы, на местности забор стоит немного иначе. Сосед считает, что часть земли используется незаконно. Собственник участка с этим не согласен.
Каждый показывает свой план и говорит: «Вот моя граница».
Но какой из вариантов соответствует действительности?
Ответ на такой вопрос нельзя получить только по фотографии забора или по публичной кадастровой карте. Необходимо исследовать документы и сопоставить их с фактическим расположением границ на местности.
В подобных ситуациях может потребоваться землеустроительная экспертиза.
Что устанавливает эксперт
В зависимости от поставленных перед ним вопросов эксперт исследует:
- местоположение границ земельного участка;
- соответствие фактических границ сведениям документов;
- расположение объектов недвижимости относительно границ участка;
- наличие и характер пересечения границ;
- площадь земельного участка;
- возможность установить границы по имеющимся документам;
- соответствие фактического землепользования сведениям кадастровой и технической документации.
При этом эксперт работает не только с кадастровыми сведениями.
Он может изучать межевой план, правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН, материалы землеустройства, геодезические данные, схемы, планы и результаты обследования участка.
Почему одного кадастрового плана бывает недостаточно
Распространённая ошибка — считать, что, если граница отображается на карте, спор уже можно решить.
На практике необходимо понимать, на основании каких документов эта граница установлена и как она соотносится с фактическим землепользованием.
Например, забор может находиться не там, где проходит юридически значимая граница участка.
И наоборот: визуальное впечатление о «захвате» части территории ещё не означает, что произошло нарушение границ.
Поэтому эксперт сопоставляет несколько источников информации, проводит необходимые измерения и анализирует полученные результаты.
Земельные отношения регулируются, в частности, Земельным кодексом РФ, а государственный кадастровый учёт и регистрация прав на недвижимость осуществляются в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В каких спорах требуется экспертиза
Землеустроительное исследование может потребоваться, например, когда возникает спор:
- о местоположении общей границы соседних участков;
- о наложении границ земельных участков;
- о фактическом использовании территории;
- о площади участка;
- о расположении здания или сооружения относительно границы;
- об установлении порядка пользования земельным участком;
- при разделе или объединении земельных участков;
- при необходимости проверить соответствие фактических границ сведениям документов.
Особенно важно правильно сформулировать вопросы эксперту.
Судебная экспертиза проводится не для того, чтобы эксперт самостоятельно решил спор между сторонами. Его задача — исследовать обстоятельства, для установления которых требуются специальные знания, и дать мотивированные ответы на поставленные вопросы.
Как проходит исследование
Сначала эксперт изучает предоставленные документы.
Затем проводится обследование земельного участка и, при необходимости, геодезические измерения.
Полученные координаты и другие данные сопоставляются с имеющимися документами и сведениями.
После этого специалист определяет, имеется ли расхождение, в чём именно оно заключается и возможно ли достоверно установить положение спорной границы.
Здесь особенно важна точность. В земельных спорах несколько метров иногда становятся причиной многолетнего конфликта между соседями.
Поэтому вывод эксперта должен основываться не на предположении и не на визуальной оценке, а на результатах проведённого исследования.
Мнение эксперта
Запотоцкая Ксения, эксперт-землеустроитель:
«Земельные споры редко возникают из-за одного сантиметра на плане. Как правило, за спорной границей уже стоит конкретная проблема: кто и какой территорией фактически пользуется, где проходит граница участка, кому принадлежит спорная часть земли.
На практике я часто сталкиваюсь с ситуациями, когда стороны годами ориентируются на забор, старый план или сведения, которые не сопоставлялись между собой. При этом каждый уверен, что именно его документы подтверждают правоту.
Задача эксперта — не определить, кто из соседей прав, а установить фактические обстоятельства: где находятся границы, каким документам и сведениям они соответствуют, имеются ли расхождения и можно ли достоверно определить их местоположение.
Поэтому в землеустроительной экспертизе особенно важны точность измерений, анализ исходных документов и сопоставление полученных результатов. Ошибка на этом этапе может повлиять уже не только на технический вывод, но и на дальнейшее разрешение всего спора.
Хорошее экспертное заключение должно отвечать на поставленные вопросы конкретно и понятно, а каждый вывод — иметь под собой исследовательскую основу».
