«Эта квартира стоит не меньше 15 миллионов».
«Нет, максимум 12».
«А почему оценщик указал именно такую сумму?»
Подобные вопросы возникают при разделе имущества, наследственных спорах, взыскании ущерба, банкротстве, оспаривании сделок и в других ситуациях, когда стоимость недвижимости становится юридически значимой.
И здесь важно понимать одну вещь: стоимость объекта нельзя определить просто по аналогичным объявлениям на сайтах недвижимости.
Профессиональная оценка требует анализа самого объекта, рынка и обстоятельств, которые влияют на его стоимость.
Что такое оценочная деятельность
Федеральный закон № 135-ФЗ определяет оценочную деятельность как профессиональную деятельность, направленную на установление рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной стандартами оценки стоимости.
То есть сначала необходимо определить, какую именно стоимость требуется установить и для какой цели.
Например, рыночная стоимость — это не просто цена, указанная в объявлении.
По закону она определяется исходя из наиболее вероятной цены отчуждения объекта на открытом рынке при определённых условиях.
Что влияет на стоимость недвижимости
При оценке специалист анализирует целый комплекс факторов:
- местоположение объекта;
- площадь и планировку;
- техническое состояние;
- характеристики здания;
- состояние отделки;
- назначение объекта;
- права и ограничения, связанные с объектом;
- состояние рынка;
- предложения по сопоставимым объектам;
- условия предполагаемой сделки;
- и другие факторы, которые могут влиять на стоимость.
Например, две квартиры одинаковой площади могут иметь совершенно разную рыночную стоимость.
Одна расположена в новом доме рядом с метро, имеет хороший ремонт и удачную планировку.
Вторая находится в старом фонде, требует капитального ремонта и имеет менее привлекательное расположение.
Поэтому простой расчёт «стоимость квадратного метра × площадь» не является полноценной оценкой.
Когда требуется оценка
Определение стоимости недвижимости может потребоваться:
- при разделе имущества;
- при наследственных спорах;
- при определении размера ущерба;
- в делах о банкротстве;
- при имущественных спорах;
- при определении стоимости объекта для суда;
- при оспаривании результатов оценки;
- в иных ситуациях, когда стоимость имущества имеет юридическое значение.
В судебном процессе оценка может быть частью экспертного исследования, если перед специалистом поставлены соответствующие вопросы.
При этом важно различать оценку объекта и экспертизу уже подготовленного отчёта об оценке.
Федеральный закон № 135-ФЗ отдельно регулирует экспертизу отчёта — проверку его на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Почему две оценки могут отличаться
Разница в результатах сама по себе ещё не означает, что один из специалистов ошибся.
Необходимо смотреть:
- какую дату оценки использовал специалист;
- какой вид стоимости определялся;
- какие объекты-аналоги были выбраны;
- насколько они действительно сопоставимы;
- какие корректировки применялись;
- какие исходные данные использовались;
- соответствует ли расчёт требованиям стандартов оценки.
Именно поэтому при возникновении спора важно анализировать не только итоговую цифру, но и то, как специалист к ней пришёл.
Закон № 135-ФЗ устанавливает требования к проведению оценки и содержанию отчёта, а также предусматривает возможность проверки отчёта в установленном законом порядке.
Что получает заказчик
Результатом работы является документ с обоснованием проведённого исследования и определённой стоимости объекта.
Если исследование проводится в рамках судебного дела, заключение должно позволять суду понять, на каких исходных данных, методах и расчётах основан вывод эксперта.
Это принципиальный момент.
В профессиональной оценке важна не только цифра в последней строке. Важно, чтобы эту цифру можно было проверить и понять, откуда она появилась.
Мнение эксперта
Соломина Наталья, эксперт-оценщик:
«Когда человек видит результат оценки, его чаще всего интересует одна цифра — стоимость объекта. Но для профессионального оценщика эта цифра является только итогом большой работы.
Важно не просто определить стоимость, а понять, почему объект стоит именно столько. Для этого необходимо проанализировать характеристики самого объекта, его местоположение, состояние рынка, подобрать сопоставимые объекты и обосновать применённые корректировки.
Особенно много вопросов возникает тогда, когда две оценки одного объекта дают разные результаты. Само по себе расхождение ещё не говорит о том, что один из специалистов ошибся. Нужно смотреть, какие исходные данные использовались, на какую дату определялась стоимость, какие аналоги были выбраны и насколько корректно проведены расчёты.»
